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Dopo l'individuazione dell'immobile da acquistare, ITALY REALTY sottopone al futuro acquirente la proposta d'acquisto. Questo documento svolge la funzione di "prenotazione" per poter concludere il contratto preliminare con il proprietario dell'immobile stesso. E’ richiesto anche il versamento di un deposito cauzionale a garanzia dell'effettiva volontà contrattuale di acquistare l'immobile. In caso di mancata accettazione della proposta da parte del venditore, ITALY REALTY è tenuta alla restituzione del deposito cauzionale ricevuto. La proposta di acquisto viene redatta, mettendo bene in evidenza che il compratore si impegna ad acquistare l'immobile, se quest'ultimo risulta, in regola con le norme urbanistiche e libero da qualsiasi peso o vincolo, se così non fosse la proposta si intende automaticamente nulla, e ITALY REALTY restituisce al compratore l'intera somma versata a deposito cauzionale.
Una volta che la proposta d'acquisto è stata accettata dal venditore nei tempi previsti si arriva alla stipula del preliminare di compravendita o compromesso. Si tratta di un atto privato in cui le parti stabiliscono, dichiarano e sottoscrivono reciprocamente la volontà rispettivamente di vendere ed acquistare alle condizioni indicate nel compromesso stesso. Ecco perché la stesura del documento è molto importante e deve essere affidata ad un professionista del settore che tutelerà i reciproci diritti delle parti, senza zone buie. Gli elementi fondamentali che costituiscono un compromesso sono: la descrizione dell'immobile, il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, l'importo della caparra che si intende versare, la data dell'atto notarile. È inoltre possibile fare inserire nel preliminare tutte le notazioni e puntualizzazioni che si ritengono più opportune.
Il rogito è l'atto di vendita vero e proprio con il quale si formalizza il passaggio di proprietà dell'immobile sulla base di quanto stabilito nel preliminare di compravendita. E' importante sapere in anticipo di quali documenti si ha bisogno per poter stipulare un atto notarile, di seguito vengono riportati quelli essenziali:
N.B.: non sempre sono necessari tutti questi documenti, alcuni di questi sono anche cumulabili in un unico documento. La nostra agenzia vi seguirà per semplificare al massimo l'ottenimento di tutta la documentazione.
La base imponibile per il calcolo delle tasse nel caso di compravendita di immobili che non sono ad uso abitativo, o che sono ad uso abitativo ma in cui anche solo una delle parti non è un privato, è sempre rappresentata dal prezzo di acquisto. N.B. a seguito degli interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006 e legge n° 248 dell 2006), per le compravendite di immobili ad uso abitativo poste in essere tra privati (vale a dire persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato. L'agevolazione spetta, però, a condizione che nell'atto sia indicato l'affettivo importo pattuito per la cessione.
Ecco quali sono le spese e le tasse da mettere in conto con l'indicazione delle diverse aliquote che si pagano a seconda del tipo di acquisto (prima casa, seconda casa , casa di lusso).
> ACQUISTO PRIMA CASA da un privato o da un'impresa che non esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:
Imposta di registro 2% sul valore catastale (con importo minimo da pagare di € 1000,00)
Imposta ipotecaria fissa di € 50,00
Imposta catastale fissa di € 50,00
> ACQUISTO PRIMA CASA da un'impresa costruttrice, che ristruttura o che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:
Iva del 4% sul valore dichiarato al rogito
Imposta di registro fissa di € 200,00
Imposta ipotecaria fissa di € 200,00
Imposta catastale fissa di € 200,00
> ACQUISTO SECONDA CASA O DI LUSSO da un privato o da un'impresa che non esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:
Imposta di registro al 9% sul valore catastale
Imposta ipotecaria fissa di € 50,00
Imposta catastale fissa di € 50,00
> ACQUISTO SECONDA CASA O DI LUSSO da un'impresa costruttrice, che ristruttura o che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:
Iva 10 o (22% se di lusso) sul valore dichiarato al rogito
Imposta di registro fissa di € 200,00
Imposta ipotecaria fissa di € 200,00
Imposta catastale fissa di € 200,00
> ACQUISTO DI TERRENI
Per i terreni non agricoli la base imponibile è il valore indicato in atto.
9% per l’Imposta di registro
Imposta Catastale fissa di € 50,00
Imposta Ipotecaria fissa di € 50,00
> TERRENI AGRICOLI
Per i terreni agricoli la base imponibile è il valore indicato in atto.
1. Se chi acquista è una persona fisica o giuridica non addetta all'agricoltura le imposte da pagare sono le seguenti:
> Oltre a tali imposte dobbiamo aggiungere
Requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali
Di seguito elenchiamo i requisiti indispensabili per usufruire dello sconto fiscale:
l'acquirente deve essere una persona fisica vale a dire un privato;
deve essere per l'acquirente l'unica casa di proprietà nel comune in cui risiede o deve stabilirvi entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza;
l'acquisto deve riguardare una casa d'abitazione non di lusso;
l'acquirente deve attestare, nell'atto, la sussistenza di tutti i requisiti descritti e chiedere l'applicazione dell'agevolazione.
Informazioni utili
Per cinque anni la casa non deve più essere posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisognerà pagare la differenza sull'imposta di registro, catastale, ipotecaria a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30% e gli interessi a decorrere dalla data di stipulazione dell'atto. Però se, entro 12 mesi dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni non scatteranno. Le agevolazioni in esame spettano inoltre per l'acquisto, anche con atto separato, di alcune pertinenze delle abitazioni principali e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta cat. C/2 box auto cat. C/6 tettoia o posto auto cat. C/7.
Riacquisto della prima casa
Da ultimo, va ricordato che dell'agevolazione si può beneficiare più volte, senza limiti, purché valgano le condizioni sopracitate, ma soprattutto purché non si possiedano (su tutto il territorio nazionale) altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. È quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre usufruendo dello sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi e nel rispetto delle norme previste.
Domicilio fiscale
Quando cambiate casa ricordatevi di notificare il vostro nuovo domicilio fiscale all'Ufficio delle Imposte Dirette del vostro capoluogo/provincia.
Se non conoscete dove si trovi nella vostra città potete cercare sull'elenco telefonico sotto la voce Uffici Finanziari, sul sito del Ministero delle Finanze o telefonare al Call Center del Ministero al numero 147.800.444
La notifica può avvenire andando di persona allo sportello (ricordatevi di portare la carta d'identità e il certificato di residenza), oppure mediante l'invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno (allegate fotocopie di carta d'identità e certificato di residenza)
Allo sportello dovrete segnalare su un apposito modulo il cambio di domicilio fiscale. Tale cambiamento verrà ufficializzato entro 60 giorni dal momento della vostra comunicazione.
Cambio di residenza
Il cambio di residenza nell'ambito del comune deve essere richiesto personalmente dal cittadino interessato; se deve cambiare residenza un'intera famiglia, è sufficiente che si presenti un unico componente del nucleo familiare, maggiorenne e con un documento d'identità valido, indicando l'esatto indirizzo della nuova abitazione, compresi i numeri di scala e di interno.
Dal 1° ottobre 1995 l'aggiornamento dell'indirizzo sulle patenti di guida (e dall'1.3.1997 l'aggiornamento sul libretto di circolazione dei veicoli) a seguito di trasferimento della residenza o di cambiamento di abitazione ha luogo direttamente d'ufficio a cura dell'Ufficio Anagrafe che rilascia una ricevuta provvisoria da conservare con la patente di guida e con il libretto di circolazione fino all'aggiornamento definitivo da parte della motorizzazione centrale di Roma.
Entro 180 giorni dalla definizione della pratica, si riceverà al proprio domicilio un tagliando che sostituirà quello provvisorio e che dovrà essere apposto sui documenti da aggiornare.
Se entro 180 giorni non si riceve il tagliando, ci si potrà rivolgere al numero verde: 800 - 23 23 23
Voltura utenze
Quando vende o si acquista un immobile è necessario notificarlo agli enti fornitori di gas, luce e acqua. Può essere opportuno accordarsi con la controparte per ridurre al minimo i costi per la voltura.